Arcano, la gestora de inversiones, ha puesto sobre la mesa el verdadero origen del problema de la vivienda en España y las medidas que pueden ayudar a aliviar las consecuencias económicas y sociales. Su equipo de estudios, Arcano Research, deja claro que la crisis actual no se debe a la proliferación de pisos turísticos, ni a los grandes propietarios, ni a los extranjeros que compran casas aquí.
El problema está en otra parte: la construcción de obra nueva se desplomó tras la Gran Recesión, los impuestos sobre la vivienda son altísimos, falta suelo y mano de obra cualificada, la inversión pública en vivienda social es mínima, y el parque de alquiler es mucho más pequeño que en otros países europeos. Además, la inseguridad jurídica frena proyectos e inversiones privadas. A estos obstáculos en la oferta, hay que sumar el tirón de la demanda: se crean nuevos hogares, llega más inmigración… El resultado es el cóctel perfecto.
En cuanto a las soluciones, Arcano desmonta varios mitos. Para empezar, critica los controles de alquiler. Pide directamente acabar con los topes a las rentas, porque según el 90% de los estudios solo consiguen que haya menos pisos disponibles y los precios suban a medio plazo. También generan un mercado negro, expulsan a las familias con menos recursos y concentran la poca oferta en hogares con menos riesgo de impago. Por si fuera poco, los precios acaban subiendo en los barrios cercanos. Ni siquiera Bruselas apoya esta medida, aunque el Gobierno de Pedro Sánchez la defienda.
Decir que limitar los precios de los alquileres tiene efectos positivos es, según Arcano, un mito. Lo mismo pasa con la idea de que las viviendas vacías solucionan la falta de oferta. La realidad es que casi la mitad de esas casas vacías están en pueblos pequeños, de menos de 50.000 habitantes, donde la demanda es muy baja.
Otra creencia que desmonta el informe: no hace falta aumentar la oferta de viviendas en toda España. El crecimiento de la población no es igual en todo el país, ni tampoco la demanda o la distribución de la oferta futura.
Tampoco las viviendas turísticas son el gran culpable. Apenas representan un 1,43% del parque residencial, según el INE. Lo de los grandes tenedores, igual: su peso en el mercado es mínimo, así que las medidas para aumentar la oferta no deberían fijarse solo en ellos.
Sobre la vivienda protegida, Arcano tampoco ve ahí la solución. El déficit de inmuebles ya ronda las 700.000 unidades, según el Banco de España. Por eso, hace falta impulsar también el mercado de vivienda libre.
Y otro mito: los extranjeros no comunitarios. Se les ha acusado de especular, pero en realidad solo suponen un 3% de las compras de vivienda en España. Su impacto en los precios generales es muy limitado.
Arcano también desmonta la idea de que descentralizar la gestión urbanística ayuda a producir más viviendas. España está entre los países más descentralizados de la OCDE en este tema, y aun así sigue teniendo problemas de acceso a la vivienda. Más descentralización, dice el informe, no arregla nada. Solo Reino Unido está más descentralizado que España en el ranking de grandes economías.
Por último, el estudio critica la creencia de que una fiscalidad alta sobre la vivienda es buena. De hecho, cuando los impuestos dificultan tanto el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes, dejan de ser positivos. España es uno de los países europeos con mayor presión fiscal sobre la vivienda: más del 30% en total, contando la compra, la tenencia y la venta. En la UE y la OCDE, la media no pasa del 10%.
De la edificación vertical a la bajada de impuestos
No hay una solución milagrosa para arreglar el mercado residencial ahora mismo, y el servicio de estudios lo reconoce abiertamente. Aun así, se atreven a poner sobre la mesa varias ideas que pueden ayudar.
La primera: construir hacia arriba. Así de claro. Arcano Research lo dice sin rodeos—hay que incrementar la densidad vertical, como han hecho en Auckland, Nueva Zelanda. ¿La idea? Sumar más viviendas en menos espacio y aumentar la oferta rápido.
Otra propuesta va por eliminar las trabas sobre la densidad. Las reglas urbanísticas todavía obligan a construir pisos con un número concreto de habitaciones, aunque las familias en España cada vez son más pequeñas. Arcano apuesta por dejar que el mercado decida el tamaño de las viviendas que realmente se venden. Si se ajusta la oferta a lo que la gente busca, desaparecen los pisos que nadie quiere y los precios se estabilizan. Lo mismo con los garajes: insisten en que ya no hace falta exigir tantas plazas en los nuevos edificios porque menos gente las pide.
El servicio de estudios también dice que hay que liberar suelo listo para construir cuanto antes y permitir que se cambie el uso de los terrenos con más facilidad. Y empujan por una mayor seguridad jurídica para el alquiler: eliminar el control de rentas, aprobar medidas antiokupación y crear un marco legal fuerte y claro.
Arcano Research insiste además en aumentar la oferta de vivienda asequible en alquiler. ¿Cómo? Lo primero, apostar por la colaboración entre lo público y lo privado, con incentivos fiscales que ayuden a cubrir la diferencia con los precios de mercado. Otra opción es el alquiler concertado, como en Dublín: los propietarios ceden sus viviendas al Estado durante años y, a cambio, reciben rentas periódicas y la seguridad de recuperar sus casas en buen estado. También proponen soluciones de alquiler adaptadas a colectivos como sanitarios o miembros de las Fuerzas Armadas, siguiendo ejemplos de Estados Unidos o Australia.
Por último, el informe señala que hace falta mejorar la productividad del sector y aumentar la capacidad de construir viviendas. ¿Cómo? Industrializando procesos, atrayendo trabajadores extranjeros cualificados y recortando los plazos de desarrollo urbanístico. Aquí la tecnología puede ayudar mucho: la Inteligencia Artificial ya está recortando los tiempos de tramitación en otros países. Mientras aquí urbanizar un terreno lleva de media entre 10 y 18 años, en otros sitios donde aplican IA y nuevas tecnologías, el proceso baja a unos cinco años. Ahí hay mucho margen para mejorar.
En materia de impuestos, la propuesta de Arcano Research es reducir o diferir los tributos asociados a la compra de una vivienda por parte de los jóvenes, con el objetivo de facilitar su emancipación, cuya tasa está en zona de mínimos históricos y está lastrando tanto la natalidad como la productividad, necesarias para financiar el gasto social.
Por último, el servicio de estudios considera capital aumentar la financiación para construir viviendas y erducir su coste. Según sus datos, "duplicar la producción de vivienda para responder a la demanda requiere aumentar la financiación actual, que ronda los 18.000 millones de euros, hasta aproximadamente los 33.500 millones". Para ello, pide "contar con un marco jurídico estable, seguro y coherente entre los distintos niveles de la Administración".
También ve conveniente atraer a fondos de infraestructuras al mercado residencial, puesto que "disponen de una elevada capacidad de financiación a bajo coste y, si participaran en proyectos de vivienda social incentivada, podrían emitir bonos a costes reducidos". Por otro lado, Arcano Research apuesta por fomentar la cultura del ahorro entre la población, "canalizando parte de dicho ahorro hacia la inversión en vivienda".