BBVA Research lo tiene claro: los precios de la vivienda seguirán subiendo. Según su último informe sobre el mercado inmobiliario, en los próximos meses veremos menos compraventas, más construcción de viviendas y, sí, precios todavía más altos.
El equipo de estudios del banco espera que la demanda de vivienda siga fuerte. ¿Por qué? Porque hay más empleo, los salarios suben, los tipos de interés siguen bastante bajos y cada vez se crean más hogares, tanto entre la población española como entre los inmigrantes. Además, los extranjeros siguen comprando segundas residencias.
Por el lado de la oferta, también esperan mejoras. Dicen que la construcción de vivienda nueva crecerá un 10% en 2025 y un 12% en 2026. Pero avisan: ese ritmo no basta para cubrir toda la demanda acumulada desde 2021. Entre 2021 y 2025, solo se habrá construido vivienda suficiente para el 45% de los nuevos hogares. Solo en los últimos 12 meses, el déficit es de 134.000 viviendas. Si seguimos así, la brecha va para largo.
Por todo esto, el mercado seguirá desequilibrado y los precios seguirán subiendo. Según BBVA, este año las viviendas subirán de media un 10%, y el año que viene, otro 7%.
En cuanto a las compraventas, BBVA Research espera que se frenen. Ya lo muestran las cifras oficiales: en agosto, los notarios registraron 38.239 operaciones en toda España, un 1,3% menos que el año anterior. Es la cifra más baja en dos años, la segunda caída seguida, y la tercera en los últimos cuatro meses.
La venta de viviendas lleva frenándose desde febrero. ¿El motivo? Faltan viviendas nuevas y usadas, y los precios no paran de subir. Todo esto está dejando fuera del mercado a parte de los compradores.
BBVA Research avisa: si no hay más oferta a precios razonables, las ventas no crecerán mucho más, aunque la demanda siga fuerte. Calculan que en 2025 las compraventas subirán solo un 1,8% y en 2026 se quedarán estancadas, con una leve caída del 0,3%.
¿Y por qué cuesta tanto construir nuevas viviendas? El informe destaca ocho problemas principales:
1. Incertidumbre regulatoria. BBVA pide cambiar las reformas legales más dañinas para el alquiler y acelerar los procesos judiciales cuando hay impagos. Critican la Ley de Vivienda y piden agilizar los desalojos de ocupas.
2. Falta de suelo finalista. En España queda pendiente construir el equivalente al 26% del parque residencial actual. Para BBVA, hay que acelerar los trámites para transformar suelo.
3. Bajo presupuesto público. El dinero público destinado a vivienda sigue bajo. Aunque el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030 supone una mejora, sigue siendo insuficiente.
4. Falta de mano de obra. La construcción no encuentra trabajadores. Entre 2016 y 2024, el número de vacantes se ha cuadruplicado. Esto eleva los costes laborales y reduce los márgenes de los promotores. El sector necesita relevo generacional y más inmigración, formación e industrialización de procesos.
5. Baja productividad. Además de la falta de personal y los altos costes, la productividad del sector está un 25% por debajo de la media de la economía.
6. Materiales más caros. Los materiales de construcción se han encarecido mucho desde la pandemia. Treinta y tres materiales han subido más que el IPC.
7. Vivienda turística. El aumento de pisos turísticos reduce la oferta de viviendas para alquilar como residencia habitual.