El valor de referencia catastral, introducido mediante la Ley 11/2021, se ha consolidado como un elemento esencial para la transparencia fiscal en el mercado inmobiliario español. La Dirección General del Catastro determina este valor tomando como base los precios de compraventa inscritos en notaría y las características objetivas de cada inmueble.
¿En qué consiste el cálculo?
El procedimiento parte de los precios medios de las transacciones registradas en una determinada zona, ajustados después mediante factores correctores que consideran antigüedad, ubicación y estado de conservación de la propiedad. Además, se aplica un factor de minoración del 0,9 para asegurar que el valor de referencia nunca exceda el valor real de mercado.
Diferencias clave: valor catastral y valor de referencia
- El valor catastral tiene un uso principalmente local y sirve para calcular impuestos como el IBI. Se fija considerando la localización, antigüedad, uso y características urbanísticas del activo.
- El valor de referencia, por su parte, refleja el comportamiento del mercado y se aplica en la tributación de transmisiones patrimoniales, donaciones y sucesiones (ITP, ISD). Desde 2022, este valor representa la base mínima imponible para estos impuestos, salvo que el precio declarado por el contribuyente sea mayor.
Impacto en la fiscalidad actual
La implantación del valor de referencia garantiza que los impuestos asociados a transmisiones inmobiliarias se calculen según el valor real de mercado, reduciendo el margen para la elusión fiscal. Es relevante recordar que este sistema no tiene carácter retroactivo y solo afecta a las operaciones realizadas a partir de 2022.
Acceso y consulta del valor de referencia
Propietarios y potenciales compradores pueden consultar el valor de referencia de cualquier inmueble a través de la sede electrónica del Catastro, utilizando la referencia catastral. Es imprescindible disponer de un certificado digital o sistema Cl@ve para acceder a la información. Asimismo, el Catastro publica de manera anual mapas y estudios de mercado para aportar transparencia sobre los criterios aplicados.
Aspectos legales a tener en cuenta
Declarar en una operación un valor inferior al de referencia puede derivar en sanciones y liquidaciones complementarias. Por ello, es recomendable verificar el valor antes de cerrar cualquier transacción. En caso de discrepancias, existe la posibilidad de presentar alegaciones y aportar documentación justificativa ante la Administración.
En definitiva, el valor de referencia catastral se ha convertido en un pilar fundamental para la fiscalidad inmobiliaria en España. Su correcto conocimiento y aplicación son vitales para garantizar operaciones seguras y evitar contingencias legales o fiscales.