El Consejo de Ministros acaba de aprobar un real decreto que regula una cobertura para proteger a los dueños de viviendas frente a posibles impagos de alquiler, pero solo para contratos con jóvenes y personas vulnerables que sigan activos el 30 de enero de 2025. Las comunidades autónomas (CCAA) van a encargarse de gestionar esta ayuda, aunque todavía nadie sabe con qué presupuesto contará.
Este aval que se presentó ahora ya venía incluido en el proyecto del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que el Gobierno tiene que aprobar en las próximas semanas. El plan incluye una línea de avales para cubrir impagos de alquiler, pero solo en casos muy concretos.
Para que los propietarios puedan acceder a este seguro público, tienen que cumplir varios requisitos:
- Firmar el contrato de alquiler con menores de 35 años o personas vulnerables (según defina cada comunidad autónoma).
- No cobrar una renta por encima del índice estatal de referencia.
- Depositar la fianza legal obligatoria y mantenerla actualizada.
- Firmar con el inquilino el compromiso del aval, usando el modelo que apruebe la Administración.
Además, las CCAA pueden añadir más condiciones si lo ven necesario. La cobertura solo vale para impagos o daños en los contratos en vigor a 30 de enero de 2025.
¿Y qué cubre el seguro? Básicamente, lo siguiente:
- Impagos de alquiler
- Daños en la vivienda
- Gastos de suministros pendientes
Podrán beneficiarse de esta medida los propietarios que estén al día con Hacienda y la Seguridad Social, o las comunidades que hayan contratado el seguro con los arrendadores.
Por ahora, no está claro ni el presupuesto ni el importe exacto que tendrá este aval público. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana transferirá los fondos a las CCAA en el último trimestre del año, pero solo después de que le certifiquen los impagos que han cubierto. Además, cada seis meses, las comunidades tendrán que enviar al Ministerio un informe sobre cómo han aplicado estas coberturas.
Para entrar en este seguro, los propietarios deben cumplir con los precios medianos de alquiler que marca el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), que el propio Ministerio de Vivienda ha creado.
¿Y qué piensa el sector? Pues la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) no está nada convencida. Insisten en que las políticas públicas deberían dar seguridad jurídica y reglas claras, y que no tiene sentido seguir anunciando medidas que no se desarrollan ni tienen impacto real. De hecho, recuerdan que este seguro público de impago ya se ha presentado tres veces solo en 2025.
Según ASVAL, vincular el aval al límite del SERPAVI es un error, porque ese índice no refleja el precio real del mercado. Dicen que donde ya está en vigor, el índice está muy desconectado de los precios reales, así que no sirve de referencia para nuevas políticas.
Además, opinan que este aval no resulta atractivo para los propietarios fuera de las zonas tensionadas. Ven poco probable que un propietario en un municipio tranquilo rebaje el alquiler por debajo del SERPAVI solo para poder acceder a un aval que todavía está a medio definir y que genera muchas dudas.
Alquiler Seguro no se ha andado con rodeos: según ellos, el nuevo sistema de avales públicos contra impagos de alquiler que ha aprobado el Consejo de Ministros no funciona y deja fuera a la mayoría de propietarios. La empresa lo deja claro en su comunicado: el aval no cubre a quienes alquilan a personas mayores de 35 años que no sean vulnerables, ni a los contratos con rentas que superan el índice estatal de referencia. Y, sinceramente, eso es casi todos.
David Caraballo, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo ve así: el Gobierno ha sacado adelante una medida que, aunque en teoría podía ser positiva, al final resulta inútil por lo limitada que es. “Otra vez, el Ejecutivo vuelve a dejar desprotegidos a los propietarios”, insiste, calificando la medida como papel mojado. Mientras se prohíben los desahucios a inquilinos vulnerables, dice, no se impulsa ningún sistema de aval público que dé garantías reales a todos los arrendadores frente a impagos.
La principal pega, según Caraballo, es que solo los propietarios que alquilen por debajo del índice estatal pueden acceder al aval, cuando todo el mundo sabe que la mayoría de los contratos están por encima de ese precio. Al final, este requisito deja fuera a casi todos los que realmente necesitan la ayuda.
José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), también lo ve claro: cualquier ayuda que aumente la oferta de alquiler está bien, pero las que se han aprobado ahora son tan restrictivas que apenas servirán para nadie. No solo están limitadas a inquilinos menores de 35 años o vulnerables, sino que además solo se pueden beneficiar los propietarios que hayan puesto la renta por debajo del índice de referencia. Y esto, salvo en zonas tensionadas, casi nunca ocurre porque los precios reales del mercado están mucho más altos.
Zurdo lo resume sin rodeos: “Estas ayudas llegarán a muy pocos. La mayoría de los propietarios se quedarán fuera y, al no poder esperar o aguantar a recibir las ayudas, acabarán vendiendo sus viviendas. Además, solo se puede pedir la ayuda cuando la vivienda está vacía, y ahí empieza la espera de seis meses, así que todo pinta a que será un proceso largo”.
Para rematar, Zurdo cree que es bastante probable que este Real Decreto no pase el filtro de la Diputación Permanente del Congreso, porque partidos de izquierda como Sumar, Podemos, Bildu o Esquerra Republicana seguramente voten en contra.
Por su parte, el Ministerio de Vivienda ha informado que podrán beneficiarse de esta medida los contratos que sigan vigentes a 30 de enero de 2025. Aun así, el propio Gobierno reconoce que si hay protección universal para los inquilinos frente a un desahucio, también debería haberla para los propietarios frente a la morosidad. “Obligar a los propietarios a costear la política social del Gobierno es una irresponsabilidad”, zanjan desde Alquiler Seguro.