Sin dinero de por medio, sin normas turísticas claras, ni obligaciones fiscales definidas. El intercambio de casas entre particulares—eso del ‘home swap’—está ganando terreno en España como alternativa al alquiler vacacional de toda la vida, pero sigue en un limbo legal donde Hacienda ni siquiera ha puesto la lupa.
Cada verano hay más gente que prefiere dejar su piso a cambio de pasar unos días en la casa de otro. Un apartamento en Torremolinos por una casita en Comillas, una semana frente al mar por otra en la montaña. Se puede hacer directamente entre particulares o usando webs especializadas. Al final, es una forma de viajar sin pagar alojamiento y sin convertirse en arrendador turístico. Claro, a medida que crece, empiezan a aparecer dudas legales y fiscales.
Una fórmula sin criterio fiscal
José María Salcedo, abogado especializado en fiscalidad, lo dice claro: todavía nadie ha puesto orden aquí. “No he visto criterios administrativos sobre su tributación. Nada de la Dirección General de Tributos, que es quien suele marcar por dónde van los tiros”, cuenta. “Es una figura nueva y está olvidada a efectos de comprobación, porque lo primero que genera dudas es si de verdad hay capacidad económica”.
Aunque aquí no hay dinero en la mesa, el intercambio no es exactamente una cesión gratuita. “Son operaciones onerosas, hay contraprestación. No puedes quedarte en la casa del otro si él no se queda en la tuya”, comenta Salcedo.
El problema aparece cuando intentas meter este tipo de operación en las casillas de Hacienda. No hay ingresos directos, pero sí un beneficio en especie (poder usar la casa de otro durante un tiempo), y esto complica mucho su encaje en el IRPF y otros impuestos.
Difícil de valorar
El gran lío está en ponerle precio económico a este trueque. “No es fácil valorar si hay realmente un rendimiento aquí, y tampoco los posibles gastos deducibles, que es lo que acabaría tributando en el IRPF”, apunta el abogado.
Y tampoco está claro qué pasa con otros impuestos, como el IVA o el ITP. “No se sabe bien qué hay que gravar ni si se demuestra capacidad económica (artículo 31 de la Constitución). Y si no hay capacidad económica, no puede haber impuesto”.
Por ahora, la Agencia Tributaria ni se ha molestado en regular ni en vigilar estas operaciones. “En este momento puede decirse que estos intercambios no tributan, porque nadie se ha parado a pensar cómo deberían tributar”, resume Salcedo. “Además, supongo que la AEAT tampoco espera recaudar mucho con esto”.
Fuera de la regulación turística
El ‘home swap’ tampoco entra dentro de la normativa turística que regula los alquileres vacacionales, porque aquí no hay dinero ni explotación profesional. Así que es casi imposible de controlar y, de momento, está fuera del radar de las comunidades autónomas, que son las que mandan en turismo.
A diferencia del alquiler vacacional—donde las plataformas tienen que cumplir con requisitos de registro, identificación fiscal y avisar a Hacienda—el intercambio de casas se basa en la confianza y en la reciprocidad. Los acuerdos suelen ser privados entre particulares o a través de webs que ponen en contacto a la gente, pero sin que intervenga la administración.
¿Y en otros países?
En Europa, la cosa va parecida. En Francia o Reino Unido, lo ven como algo privado, sin ánimo de lucro, y solo podría haber líos fiscales si hay pagos o beneficios económicos claros. En Estados Unidos, algunas plataformas recomiendan declarar el valor estimado de la estancia como ingreso en especie, aunque casi nadie lo hace.
Así que España no es la excepción: el ‘home swap’ sigue en esa “zona gris” donde manda la confianza y la administración ni aparece.
Entre la confianza y el vacío legal
El intercambio de casas se está consolidando como una opción sostenible y barata frente al turismo de siempre. Permite viajar gastando menos, usar mejor lo que ya existe y apostar por un turismo más colaborativo y con menos impacto. Pero su popularidad deja a la Administración con un dilema: cómo meter en el sistema un modelo basado en la reciprocidad sin cargarse el espíritu colaborativo que lo hace atractivo.
Por ahora, el ‘home swap’ sigue en tierra de nadie: sin ingresos, sin impuestos y sin una regulación clara, aunque cada vez tiene más peso en las vacaciones de los españoles.