Mayo de 2015. Ada Colau llega a la alcaldía de Barcelona con una idea clara: frenar las licencias de viviendas de uso turístico (VUT). Su plan tenía dos metas: que la ciudad deje de depender tanto del turismo y, de paso, ponerle un tope a la subida de los alquileres.
Durante sus dos mandatos, las licencias subieron de 9.606 a 10.101. Sí, hubo alguna excepción en barrios menos saturados y, en general, el número apenas creció. Aun así, el precio del alquiler no paró de subir: un 52,5% más, mientras la población solo creció un 3,5%. La oferta de pisos aumentó, pero la demanda lo hizo mucho más.
Si miramos los datos de cada distrito entre 2015 y 2023, no siempre hay una relación directa entre alquiler caro y pisos turísticos. De hecho, según Idealista, los alquileres subieron más en los barrios donde había menos VUT. Nou Barris subió un 57,6%, Sant Andreu un 56,2%, Horta Guinardó un 55,6%, y Ciutat Vella “solo” un 40,5%. Pero en mayo de 2025, las VUT ni siquiera alcanzaban el 0,3% de las viviendas censadas en los tres primeros distritos. En el centro histórico, sí, llegaban al 3,1%.
Ahora, Jaume Collboni quiere ir más lejos que Colau. Ha prometido eliminar todas las VUT para 2028 si sigue en el cargo. Algo que Colau nunca se atrevió a hacer. Según él, así los barceloneses tendrán más fácil acceder a un piso de alquiler o de compra.
Pero, siendo sinceros, suena a promesa populista. Tanto que el ayuntamiento ha encargado un informe a cuatro profesores del Instituto de Economía de Barcelona para respaldar al alcalde. Según ese estudio, eliminar las VUT bajaría el alquiler entre un 8% y un 13,4%, y el precio de compra un 6,1%.
Me cuesta mucho creerlo. Y aquí van mis motivos. Primero, el control de alquileres: la Generalitat ha considerado Barcelona como zona tensionada y ha puesto límites. Los propietarios solo pueden cobrar el precio de mercado en pisos con menos de cinco años de antigüedad. Y no hay muchos, porque el 30% de los nuevos edificios (si superan los 600 m2) tiene que ser vivienda de protección oficial.
Si el piso es más antiguo, o vuelve al mercado tras cinco años alquilado, el propietario tiene que ajustarse al precio que marca el Sistema Estatal de Referencia. Y si un piso de herencia entra por primera vez al mercado, el casero tiene que hacerle al inquilino un descuento de entre el 25% y el 40%.
Si tienes una VUT, ganarías menos de la mitad si la alquilas de forma convencional. Incluso el alquiler de temporada sale mejor, aunque fiscalmente salga peor parado en el IRPF.
Así que, si eliminan las VUT en 2028, casi nadie las pondrá en alquiler tradicional. Algunos venderán y se llevarán el dinero fuera de Cataluña. Otros las alquilarán por temporadas, si la ley lo permite. Y habrá quien directamente las deje vacías, esperando tiempos mejores. La mayoría, eso sí, demandará al ayuntamiento por lucro cesante, porque las licencias de VUT no son temporales, sino indefinidas.
¿Y si de repente quitan el control de alquileres? Ni así cambiaría mucho. La mayoría de propietarios optaría por el alquiler de temporada. Y la demanda seguiría disparada, con o sin límites de precio.
Y si tampoco se pudiera alquilar por temporadas, la bajada del alquiler tradicional sería pequeña en Ciutat Vella, l’Eixample y Gràcia, y prácticamente inexistente en Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó. Así que, eliminar las VUT no es la varita mágica que algunos prometen.
Todo esto pasa, básicamente, porque los tres primeros distritos de Barcelona tienen mucha más oferta previa de VUT que los tres últimos. En resumen, las familias con más dinero salen ganando, mientras que las obreras no se benefician casi nada.
Lo cierto es que hay muy pocas VUT en Barcelona, aunque la gente piense lo contrario. Ahora mismo existen 10.295 licencias, pero según el INE, en los portales principales solo aparecen 9.579 pisos turísticos. Esa cifra representa un 1,26% de todas las viviendas y apenas un 4,3% de los pisos de alquiler convencional.
Así que, aunque todas esas viviendas salieran a la venta, no veo posible que los precios de la vivienda usada bajen un 6,1%, como dicen los investigadores del Instituto de Economía de Barcelona. Y menos aún si todas se pusieran en venta a la vez, que es algo que casi seguro no va a pasar.
Primero, porque estos pisos tienen instalaciones de calidad y están en ubicaciones privilegiadas. Son muy atractivos para extranjeros, para las family offices catalanas que invierten a largo plazo, y también para los barceloneses con dinero. En Barcelona, los pisos destinados a foráneos se venden más caros, y esa diferencia es aún mayor cuando el mercado está en auge.
Segundo, porque el boom inmobiliario en la ciudad es enorme: la demanda supera con creces la oferta. Hoy, si un piso se vende a precio de mercado, suele encontrar comprador en menos de tres meses. Tercero, los dueños de estos pisos saben perfectamente el valor que tienen. No van a venderlos a cualquier precio.
No buscarán vender rápido, sino que esperarán lo que haga falta para conseguir el precio que quieren, o al menos uno parecido. Esto es lo que suele pasar con los pisos de alto standing, siempre que el mercado aguante y el propietario no necesite el dinero para vivir.
Al final, quitar las VUT en 2028 no va a rebajar ni el alquiler ni el precio de la vivienda de forma significativa. Si alguien sale ganando con su desaparición, serán los hogares de clase media-alta. Los de ingresos bajos, desde luego, no. En distritos como Nou Barris, Sant Andreu y Horta-Guinardó, las VUT apenas existen: no llegan ni al 0,3% del total de viviendas.
Desde el punto de vista económico e inmobiliario, eliminar las VUT no tiene mucho sentido. Generan más ingresos para el comercio local que los hoteles, porque sus huéspedes usan más los servicios del barrio. Además, pagan más impuestos que otros tipos de vivienda.
Quitar las VUT traerá dos consecuencias: faltarán plazas en la ciudad durante los grandes eventos y habrá menos competencia en el sector del alojamiento. Eso, al final, hará que suban los precios de las habitaciones y aumenten los beneficios de los hoteles.
En la práctica, esto supone transferir dinero de la clase media (que es la que posee la mayoría de las VUT) a las grandes fortunas y fondos de inversión, que son los dueños de los hoteles. Una redistribución que va justo en contra de lo que, en teoría, defiende el partido del alcalde.