Si firmaste tu contrato de alquiler después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023, prepárate: cuando te toque actualizar la renta anual, vas a notar la mayor subida desde que existe el Índice IRAV. El Instituto Nacional de Estadística (INE) acaba de cerrar noviembre con un IRAV del 2,29%, el nivel más alto desde que empezó la serie hace un año. Para los contratos más antiguos, los que se firmaron antes de la nueva ley, la cosa se pone aún más seria: la subida va al 3%, según los últimos datos confirmados de inflación de noviembre de 2025.
Desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV es la referencia obligatoria para actualizar los alquileres de vivienda habitual en los contratos nuevos. Este índice siempre se queda por debajo del IPC, que era el que mandaba antes y que sigue siendo la referencia para los contratos antiguos.
Así que, si eres propietario y este mes te toca avisar a tu inquilino sobre la renovación anual, tienes que decirle que el alquiler subirá un 2,29% si el contrato va con el IRAV, o un 3% si sigue el IPC.
El IRAV ha subido cuatro centésimas respecto al mes pasado y ya marca récord en su corta vida, superando el 2,28% de diciembre de 2024. Lleva seis meses seguidos por encima del 2%, y desde mayo de este año viene subiendo poco a poco desde el 1,99%. El mínimo fue en marzo, con un 1,98%.
Por otro lado, la inflación se ha moderado en noviembre al 3%, una décima menos que el mes anterior. Lleva tres meses moviéndose en ese rango, cerrando 2025 con una de las tasas más altas del año.
¿Y cuánto sube el alquiler según cuándo firmaste el contrato?
Según los cálculos de idealista/data, los contratos sujetos al IRAV que tengan que renovarse ahora verán un aumento medio de unos 250 euros al año, o sea, unos 21 euros más cada mes. En las grandes ciudades, donde los alquileres ya superan los 1.100 euros al mes, la subida será mayor: en Barcelona, Bilbao, San Sebastián, Madrid, Palma o Valencia, el incremento anual pasará de los 300 euros.
Los contratos firmados antes de la Ley de Vivienda siguen renovando la renta según lo que pusieron en su contrato. Normalmente usan el IPC como referencia, aunque a veces acuerdan otro índice (nunca por encima de la inflación). Con la inflación de noviembre al 3%, estos alquileres subirán de media unos 330 euros al año, que son unos 27 euros más al mes. En las grandes ciudades, la subida puede superar los 400 euros anuales, y en Barcelona casi llega a los 500 euros.
Lo que no debe olvidar ningún propietario
Propietarios e inquilinos tienen que tener claro lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos: “La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique por escrito, indicando el porcentaje de subida y, si el inquilino lo pide, acompañando el certificado del INE. Vale con una nota en el recibo del mes anterior.”
En resumen: si quieres subir la renta, asegúrate de que lo has puesto en el contrato, y avisa con al menos un mes de antelación. Así, la subida entra en vigor el mes siguiente. Por ejemplo, si el contrato cumple un año el 19 de enero, puedes avisar desde diciembre de que la cuota sube un 2,29% (según el último dato oficial), o un 3% si el contrato es de antes de mayo de 2023.
Recuerda esto: si el contrato de alquiler no dice nada sobre una subida anual del precio, el casero no puede subirte el alquiler mientras dure el contrato. Así de simple.
Ahora, sobre el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, o IRAV. Este índice combina varios datos: el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre cómo crecen ambos cada año, mes a mes. También incluye un parámetro propuesto por la Dirección General de Política Económica, que tiene que ver con el crecimiento esperado a largo plazo del índice.
A todas estas diferencias les ponen un coeficiente moderador, que proponen entre la Dirección General de Vivienda y Suelo y la de Política Económica, según cómo esté el mercado del alquiler en ese momento.
¿Y qué pasa con todo esto? Pues que el índice que se usa como tope para actualizar el precio del alquiler cada año será el menor valor entre la variación anual del IPC, la de la inflación subyacente y la media ajustada según la metodología aprobada.
Cuando publican este índice, Estadística cumple lo que marca la Ley por el Derecho a la Vivienda: antes del 31 de diciembre de 2024, el organismo debe definir un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler. Este índice sirve como límite para evitar subidas desproporcionadas en la renta.