Chema de los Ríos, CEO y cofundador de la consultora inmobiliaria Variant, que cumple 15 años en el mercado, analiza el momento actual del sector inmobiliario. A su juicio, no existen señales de burbuja ni de cambio de ciclo, sino un escenario de estabilidad con retornos más ajustados y riesgos más contenidos. La demanda residencial, especialmente en Madrid, sigue fuerte, por lo que no se esperan ajustes de precios a corto plazo.
Variant nació hace 15 años en plena crisis económica, impulsada por un grupo de jóvenes profesionales que buscaban dar respuesta a las necesidades de inversión del capital privado, entonces poco atendido por las grandes consultoras. Con el paso del tiempo, la firma ha evolucionado hacia el capital institucional, que hoy representa el 80% de su negocio y le ha permitido consolidarse mediante grandes operaciones.
La actividad de Variant se centra en el asesoramiento integral en operaciones inmobiliarias, con el objetivo de resolver problemas reales de los inversores, ya sean de inversión, desinversión, espacio o estructura financiera. La compañía destaca su enfoque en el servicio y en la búsqueda de soluciones a medida, incluso en activos complejos.
Actualmente, la firma cuenta con seis socios —amigos desde hace años— y un equipo de 20 personas. En estos 15 años, ha asesorado más de 250 operaciones, analizado más de 4.500 inmuebles y transaccionado cerca de 2.500 millones de euros. Entre las operaciones más relevantes figuran asesoramientos para El Corte Inglés y la joint venture entre EQT Exeter y Grupo Moraval en residencias de estudiantes.
De los Ríos subraya el contraste entre la incertidumbre de 2012 y la estabilidad actual. En su opinión, el capital busca mercados previsibles y España es percibida hoy como un país donde se puede invertir con mayor seguridad, aunque persistan retos regulatorios.
En cuanto al foco actual, Variant apuesta por el residencial —sobre todo en Madrid—, la transformación de edificios en vivienda, oficinas, hoteles, residencias de estudiantes y activos vinculados a la salud y al life science. Los centros de datos aún no son un foco directo, aunque prevé que los pequeños data centers urbanos ganen protagonismo en los próximos años.
Sobre los activos tradicionales, destaca la fuerte demanda de vivienda, el regreso del interés por las oficinas y un proceso de consolidación en el sector hotelero tras el covid. Las ventas de carteras residenciales por parte de grandes fondos responden, según De los Ríos, al fin de los periodos de inversión y no a un deterioro del mercado.
Respecto a los precios de la vivienda, descarta una burbuja, ya que no se dan los excesos de crédito del pasado. Reconoce el problema de accesibilidad por el desfase entre salarios y precios, pero insiste en que el mercado se dirige a una estabilización, no a una bajada, ya que la demanda sigue superando a la oferta.
Las residencias de estudiantes siguen teniendo recorrido, aunque requieren una selección más precisa de ubicaciones y modelos. Ofrecen mayor rentabilidad que el alquiler tradicional, pero también implican más riesgo, lo que determina el perfil del inversor.
Variant ha abierto recientemente una oficina en Miami para canalizar capital internacional hacia España y diversificar riesgos, sin planes inmediatos de nuevas aperturas. De cara al futuro, la compañía apuesta por consolidar su crecimiento, reforzar su cultura interna y mantener un modelo basado en la estabilidad y el servicio al cliente.