A finales de 2025, la situación de la vivienda en España es, sin rodeos, una emergencia nacional. Falta vivienda por todas partes. Ya es un problema crónico. Pero, en vez de centrarse en la raíz del problema —la escasez de oferta—, el debate político sigue obsesionado con controlar los precios. Todo está tan polarizado que cuesta pensar en una salida. Hace años que estamos atascados en este bucle. Hace falta un cambio real: escuchar a los expertos, usar los datos, y dejar a un lado los discursos ideológicos. Siendo sinceros, cuesta ver cómo vamos a desandar lo ya hecho. Las medidas anunciadas últimamente solo insisten en el mismo error.
El problema no es solo político, también afecta a cómo hablamos del tema. La vivienda vive en una especie de burbuja de “posverdad”. Hasta desde las instituciones se pone en duda la fiabilidad de los datos, justo cuando los números muestran que las políticas aplicadas no funcionan, o incluso hacen más daño que bien.
La incertidumbre legislativa tampoco ayuda. No hay acuerdos mínimos y así es imposible sacar adelante leyes que faciliten el acceso a la vivienda. Si nada cambia, en 2026 todo apunta a que seguiremos igual, o peor: precios al alza, tanto para comprar como para alquilar, y cada vez menos casas disponibles en ambos mercados.
Alquiler
El alquiler está al límite, casi en estado de catástrofe. Llevamos años aprobando leyes que querían proteger a los inquilinos con contrato, pero a la vez han dejado fuera a quienes buscan casa. Incluso los que ahora se sienten seguros, cuando se les acabe el contrato tendrán que volver al mercado y se darán cuenta de lo difícil que está todo. El desequilibrio entre propietarios e inquilinos se agrava. Miles de pisos desaparecen del alquiler —muchos se venden— y eso hace que el problema ya no sea solo el precio, sino la pura imposibilidad de alquilar, aunque tengas dinero para pagar.
Curiosamente, el bloqueo político ha frenado nuevas leyes que habrían complicado aún más el alquiler, lo que en parte ha evitado males mayores. Pero, como todo depende de la aritmética parlamentaria, no hay garantías de que algunas de estas propuestas no se reactiven en cualquier momento.
Para 2026, veremos cómo los precios se estabilizan en las zonas donde hay límites legales, mientras que seguirán subiendo donde no hay control. El problema es que quienes buscan casa pagan el precio de esos controles: menos oferta, condiciones más duras. El mercado se convierte en una especie de lucha entre inquilinos: algunos se benefician de las restricciones a los propietarios, pero otros ni siquiera consiguen encontrar una casa para alquilar.
Y aquí está el verdadero drama del alquiler en España. Conseguir un piso se ha vuelto una batalla campal. Más de 50 personas compiten por cada anuncio en idealista. Y no es solo el precio: empieza un “casting” en cada alquiler, y solo el perfil más seguro sale elegido. El resto sigue buscando, entrando en un ciclo de selecciones donde siempre hay alguien que ofrece más garantías. Las familias con niños, mayores, monoparentales o con una sola renta, lo tienen casi imposible. Normalmente, nunca serán los elegidos.
Con tanto aspirante, los propietarios se quedan con quien les da más seguridad de pago —y muchos inquilinos cumplen requisitos financieros muy por encima de lo que pide la ley—. El resultado: el alquiler se “elitiza”. Cuanta menos oferta, más difícil es cumplir con el perfil que piden. Mucha gente que antes no tenía problema para alquilar ahora queda fuera. Al final, las leyes pensadas para proteger a los más vulnerables primero los expulsaron del mercado, luego a los que podían llegar a ser vulnerables, y ahora dejan fuera a colectivos enteros.
Venta de viviendas
El precio de la vivienda va a cerrar el año con una subida de más del 15% respecto al año pasado. Madrid y Valencia lideran el alza, muy por encima de la media nacional. Barcelona juega en otra liga: allí los precios solo suben a un solo dígito porque han compensado la falta de oferta con viviendas que antes estaban en alquiler.
La demanda recae casi por completo sobre la vivienda usada, pero hace tiempo que dejó de ser suficiente. Cada año se construyen unas 100.000 viviendas nuevas, pero si miras los datos de compraventa, la mayoría de las casas que se venden vienen del alquiler. Este truco tiene fecha de caducidad. El stock de vivienda en alquiler sigue bajando y, si no cambia algo, mantener el ritmo de compraventas será casi imposible. Hace falta ver grúas otra vez en muchas ciudades. Hay que dejar de demonizar la construcción y acabar con el ruido político que bloquea reformas clave, como la Ley del Suelo, que aceleraría la creación de nuevas viviendas. Tampoco podemos ignorar la falta de mano de obra cualificada. El sector necesita políticas valientes que logren atraer y formar a los trabajadores que hacen falta.
La demanda de compra está por las nubes, pero los precios de récord echan a muchas familias del mercado. Aunque conseguir financiación es razonable, el problema es que hay que tener ahorrado un dinero que no está al alcance de la mayoría. Aun así, la diferencia entre la oferta y la demanda es tan grande que, aunque parte de la demanda se retire, los precios no van a bajar. Como mucho, el ritmo de subida se frenará un poco.
Además, los precios suben mucho más rápido que los ingresos familiares. Comprar una vivienda exige cada vez más esfuerzo, y en los grandes mercados ya se superan los límites recomendados por los expertos financieros.
Compraventa de viviendas
Las compraventas están en máximos, superando las 700.000 unidades vendidas, pero estos últimos meses ya se nota una desaceleración. El principal motivo es el alto precio y la falta de viviendas en oferta. Mantener este ritmo en los próximos trimestres parece difícil. Lo más probable es que el mercado se estabilice, sobre todo a costa del alquiler permanente, de temporada y vacacional, lo que impacta de lleno en esos segmentos.
Hipotecas
A diferencia de 2024, la firma de hipotecas empezó el año fuerte pero luego perdió fuelle. El entorno ha sido favorable, con tipos de interés bajos y mucho empleo, así que la demanda y las ganas de los bancos de prestar han sido altas. La competencia entre bancos ha llevado a ofertas por debajo del coste del dinero: tipos fijos por debajo del 2% y mixtos por debajo del 1,5% en la parte fija inicial. En este ambiente, las hipotecas variables han desaparecido casi por completo y también se han reducido mucho las subrogaciones, después del boom de cambios de banco de 2023 y principios de 2024.
De cara a 2026, todo apunta a que el mercado hipotecario seguirá estable. Los bancos seguirán lanzando ofertas agresivas, aunque quizá algo menos baratas. Habrá que estar atentos al precio de la vivienda, la economía y el paro, porque son los grandes riesgos de cara al año que viene. Aunque 2026 no será tan espectacular como 2025, todo indica que seguirá siendo un buen año para el mercado hipotecario.
En resumen, 2026 pinta a año continuista: precios al alza, demanda fuerte, poca oferta y un debate público más centrado en buscar culpables que en encontrar soluciones reales.