Entre finales de 2020 y finales de 2024, la oferta de viviendas en alquiler permanente en España ha registrado una caída del 56%, equivalente a más de 201.000 viviendas desaparecidas del mercado según datos de idealista. Este drástico descenso contrasta con la creciente demanda y los precios récord, dificultando el acceso a una vivienda habitual para muchas familias.
¿Dónde está la oferta perdida? Desmontando el mito del turismo
Aunque frecuentemente se señala a los pisos turísticos y al alquiler temporal como principales responsables, los datos revelan que su impacto es parcial:
- Alquiler de temporada: Aumentó un 41% (+7.510 viviendas).
- Pisos turísticos (AirDNA): Crecieron un 30% (+85.600 viviendas).
Si toda la pérdida de alquiler permanente (-201.776 viviendas) se hubiera trasladado *íntegramente* a estas modalidades, solo explicaría un 46% del stock desaparecido. Queda sin explicar el 54% restante: más de 108.000 viviendas.
El factor determinante: Inseguridad jurídica e intervencionismo
La evidencia apunta a que las políticas regulatorias de los últimos años han generado un clima de incertidumbre que desincentiva la oferta en el mercado tradicional:
1. Reformas de la LAU (2019): Mayor regulación de contratos.
2. Prohibición de desahucios a vulnerables: Prolongada desde la pandemia.
3. Límites a las subidas de alquiler (2022): Primero por la guerra de Ucrania, luego vinculados a índices inferiores al IPC.
4. Ley de Vivienda (2023): Zonas tensionadas con topes a nuevos contratos.
Estas medidas, diseñadas para aumentar la oferta y moderar precios, han tenido el efecto contrario: menos viviendas disponibles ante una demanda creciente.
Destinos de la oferta "desaparecida"
Frente a esta inseguridad, los propietarios optan por alternativas:
1. Venta: El mercado de compraventa ha experimentado un auge postpandemia, superando las 600.000 transacciones anuales (datos MIVAU). Una parte significativa del stock perdido podría haberse trasladado aquí.
2. Viviendas vacías: Muchos propietarios retiran sus propiedades del mercado a la espera de un marco regulatorio más estable. Los datos de viviendas vacías son relevantes (ej: 97.000 en Madrid, 36.300 en Valencia).
3. Alquiler turístico/temporal: Aunque contribuyen, como se vio, no son la causa principal.
El panorama en las grandes ciudades (2020-2024):
- Madrid: Caída del alquiler permanente: -57.500 viviendas. El alquiler temporal (+200) y turístico (+7.500) explican solo el 13.4% de la pérdida. Destacan las altas ventas (récords históricos) y 97.000 viviendas vacías.
- Valencia: Caída del 63% en alquiler permanente (-~10.000). Temporal y turístico (+3.600) explican solo el 35%. 36.300 viviendas vacías.
- Málaga: Caída de ~7.000 viviendas en permanente. Temporal y turístico (+~3.670) explican el 52%. Ventas en auge y 6.3% de viviendas vacías.
La crisis del alquiler permanente es multifactorial. Si bien el crecimiento del alquiler turístico y temporal es un elemento, la evidencia señala que la inseguridad jurídica generada por la intervención regulatoria es el principal desincentivo para los propietarios, llevándoles a vender, dejar viviendas vacías o cambiar de modalidad.
Las administraciones públicas, en todos los niveles, enfrentan el reto de garantizar el derecho a la vivienda (art. 47 CE) mediante medidas eficaces que restauren la confianza en el mercado de alquiler permanente, evitando que la regulación genere efectos contrarios a los buscados y abordando holísticamente las causas de la falta de oferta.
