La riqueza inmobiliaria en España ha alcanzado cifras históricas. Los datos del Banco de España revelan que el valor de las viviendas en manos de familias españolas ha superado los 7 billones de euros, un hito sin precedentes desde 1980, cuando se inició el registro. En el último año, el patrimonio residencial ha crecido un 12,2%. Y si miramos la evolución desde 2013, momento en el que el sector tocó fondo tras la crisis, el aumento supera el 70%.
Actualmente, este volumen supone un 680% de la renta anual disponible de los hogares y multiplica casi por cinco el PIB nacional (1,5 billones de euros). Es una cifra que también supera con creces la capitalización bursátil de las empresas españolas y la deuda pública. En otras palabras, el peso del sector inmobiliario en el patrimonio de los españoles es abrumador, consolidando la tendencia histórica de preferencia por la vivienda en propiedad frente a otros activos financieros.
Tradicionalmente, el patrimonio inmobiliario bruto representa unos dos tercios de la riqueza total de las familias, aunque ahora, por la subida de precios, roza las tres cuartas partes. El incremento en el parque de viviendas (que en 2024 ha superado los 27 millones de inmuebles) ha sido relevante, pero la clave sigue siendo la apreciación de los precios. La combinación de escasez de oferta y una demanda alta, impulsada por el empleo y unos tipos de interés todavía competitivos, explica que tanto la riqueza inmobiliaria como los precios evolucionen prácticamente a la par.
No obstante, los analistas advierten: es improbable que el ritmo de crecimiento se mantenga indefinidamente. Las previsiones apuntan a nuevas subidas a corto plazo, pero el mercado tenderá a estabilizarse y, probablemente, a moderarse en torno a 2026.
Conviene subrayar que el valor de mercado y el valor real del patrimonio inmobiliario no siempre coinciden. El importe actual está fuertemente influido por la especulación y la presión sobre el suelo, especialmente en zonas de alta demanda. En muchos casos, el coste del suelo representa hasta tres cuartas partes del precio total de la vivienda, lo que distorsiona el valor real frente al coste de construcción.
Por otro lado, el hecho de que cerca del 75% de la riqueza de las familias esté concentrada en el sector inmobiliario implica que estén menos expuestas a la volatilidad de otros mercados, como la renta variable o las criptomonedas. Aun así, sorprende que algunas medidas regulatorias recientes, como la limitación de precios de alquiler o las moratorias en desahucios, vayan en dirección opuesta a los intereses de los propietarios. En un contexto como el actual, sería más efectivo apostar por grandes pactos de Estado y políticas consensuadas, en lugar de regulaciones que generan incertidumbre en el sector.
Vamos al grano. Resulta absurdo poner trabas a quienes poseen mayor capital. Si más inversores apuestan por el sector inmobiliario, crece la oferta en el mercado de alquiler y, con ello, cabe esperar cierta moderación en los precios. El problema de la vivienda en España, ahora mismo, es una clara cuestión de oferta: faltan alrededor de un millón de viviendas y, sinceramente, las medidas para solucionarlo brillan por su ausencia. Es una situación límite, casi de emergencia nacional.
La realidad exige a los principales partidos, especialmente PSOE y PP, que dejen a un lado el cortoplacismo y trabajen juntos en una política de vivienda consensuada, sostenible y a largo plazo. La vivienda es un bien de primera necesidad. Y con una población al alza, en parte por la inmigración, el desequilibrio entre oferta y demanda sólo puede traducirse en precios más altos, independientemente de las regulaciones o topes que se implementen. En cualquier mercado libre, si la demanda se dispara y la oferta queda estancada, los precios se disparan, punto.
A esto hay que sumar que España apenas cuenta con vivienda social: menos del 3% del parque total, cuando países como Holanda están en torno al 30%. El contraste es abismal y contribuye a agravar el problema.
Por si fuera poco, el salario medio en España es sensiblemente inferior al de otros países europeos, y la llegada de fondos de inversión internacionales complica todavía más el acceso a la vivienda, especialmente en las llamadas zonas tensionadas.
La única vía realista para frenar la escalada de precios pasa por aumentar la oferta, pero esto no es una solución inmediata. Hablamos de un proyecto a largo plazo, de al menos una década. Por eso urge un Pacto de Estado serio en materia de vivienda—mínimo dos legislaturas—y el compromiso firme de todas las administraciones (estatal, autonómica y local). El problema, lamentablemente, es que hoy por hoy ese nivel de acuerdo parece inalcanzable.