A partir del 3 de abril , entra en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que otorga a las comunidades de propietarios la potestad de autorizar o prohibir la apertura de nuevos pisos turísticos en sus edificios. Esta modificación, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, liderado por Isabel Rodríguez, responde al debate generado en los últimos años por el impacto de los alquileres turísticos en la convivencia vecinal y el acceso a la vivienda en ciudades españolas.
Detalles clave de la reforma:
- Votación exigente: Para aprobar un nuevo piso turístico, se requerirá el voto favorable de al menos el 60% (tres quintas partes) de los propietarios, que además deben representar el 60% de las cuotas de participación de la comunidad. Este umbral busca garantizar consensos amplios y evitar decisiones unilaterales.
- Simplificación legal: Anteriormente, los vecinos solo podían restringir esta actividad modificando los estatutos o el título constitutivo de la comunidad, un proceso complejo y poco ágil. La nueva norma elimina este requisito, permitiendo a las comunidades decidir directamente mediante votación en junta.
Alineación con políticas urbanas: La reforma complementa iniciativas locales, como el Plan Reside de Madrid, que prohíbe los pisos turísticos dispersos en zonas residenciales del centro. Según Borja Carabante, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, "sin licencia urbanística, que no se otorgará en edificios residenciales, no hay actividad turística legal".
Ventanilla unica digital de arrendamientos:
Para combatir el fraude en alquileres turísticos, el Gobierno implementó un sistema de registro obligatorio:
- Número oficial: Los propietarios deben obtener un código único que certifique el cumplimiento de la normativa (seguridad, licencias, etc.) para publicar sus viviendas en plataformas como Airbnb.
- Cifras actualizadas: Desde su apertura el 2 de enero de 2025, se han registrado 18.104 solicitudes. De estas, el 49% (8.787) fueron aprobadas, el 41% (7.393) están en revisión y el 11% (1.924) fueron denegadas, principalmente por incumplir requisitos legales.
Plazos y sanciones: La Ventanilla entra en vigor definitiva en julio de 2025. A partir de entonces, las plataformas online solo podrán listar propiedades con número de registro válido, bajo riesgo de multas.
Impacto en el mercado y las ciudades:
- Control vecinal vs. inversores: La norma refuerza el derecho de los residentes a priorizar la vivienda habitual sobre el negocio turístico, lo que podría reducir la oferta de pisos turísticos en zonas residenciales saturadas.
- Madrid como caso paradigmático: El Plan Reside busca reconvertir el centro histórico en un espacio "100% residencial", prohibiendo nuevos alojamientos turísticos en edificios de viviendas. Esto afectaría a zonas como Sol, Malasaña o Lavapiés, donde el turismo ha desplazado a residentes.
¿Qué queda pendiente?
- Articulación con normativas autonómicas: Algunas comunidades autónomas, como Baleares o Canarias, ya tienen leyes más restrictivas. El reto será evitar solapamientos y garantizar coherencia jurídica.
- Fiscalización efectiva: El éxito de la reforma dependerá de la capacidad de ayuntamientos y comunidades autónomas para inspeccionar viviendas ilegales y aplicar sanciones.
Esta reforma representa un giro hacia la gobernanza colaborativa, donde vecinos, administraciones y plataformas digitales deben equilibrar turismo, derechos residenciales y sostenibilidad urbana. Un paso clave para ciudades más habitables.