Lo que acaba de pactar la Generalitat de Catalunya, con Salvador Illa al frente, y los Comuns de Jéssica Albiach, no se ha visto en España en años. Estamos ante una reforma de la Ley de Urbanismo que da a los ayuntamientos el poder de limitar quién puede comprar vivienda en zonas donde la cosa está especialmente difícil.
Ahora, si nos ponemos a mirar bien la medida, hay preguntas clave que ayudan a entender de qué va todo esto.
¿En qué consiste realmente la reforma?
No se prohíbe comprar y vender casas, pero sí se ponen condiciones sobre para qué puedes usarlas.
En los municipios marcados como zonas tensionadas:
A) Si tienes cinco o más viviendas (lo que llaman “gran tenedor”), solo puedes comprar:
- una casa, y solo para vivir tú mismo,
- o edificios enteros, pero tienes que alquilar los pisos con rentas limitadas y respetar los contratos que ya existen.
B) Si eres un pequeño propietario, puedes comprar siempre que:
- uses la vivienda como tu casa habitual,
- la compres para familiares cercanos,
- o la alquiles, pero dentro de los límites de precio que marca la Generalitat.
Además, solo te dejan tener una segunda residencia, y no la puedes convertir en alquiler turístico.
¿Cuál es la idea detrás de esto?
La Generalitat quiere parar la compra especulativa: esos fondos o particulares que compran para tener pisos vacíos o venderlos más caros después.
Buscan, sobre todo, que la vivienda cumpla su función social y aumentar el alquiler asequible en un mercado donde el 90% de los catalanes siente la presión.
¿Legalmente aguanta?
El Govern pidió estudios jurídicos y, al menos sobre el papel, la medida puede encajar en la Constitución si cumple tres cosas:
1. que sea temporal,
2. que solo afecte a zonas declaradas como tensionadas,
3. que las restricciones sean proporcionadas.
Eso sí, es casi seguro que grandes propietarios y fondos van a llevar la ley a los tribunales.
¿Esto se hace en otros países?
No es algo tan raro. Hay mecanismos parecidos en Singapur, Canadá o Países Bajos, aunque las reglas y la dureza de las limitaciones cambian de un sitio a otro.
En España, sería la primera vez que una autonomía mete esta restricción en su propia ley urbanística.
¿Qué riesgos económicos hay?
- Podría caer la inversión inmobiliaria.
- El mercado de obra nueva se frenaría.
- Habrá más pleitos.
- Los ayuntamientos igual no dan abasto para controlar todo.
- Y seguro que algunos buscarán la forma de saltarse la norma.
Demasiada regulación puede asustar a los operadores y hacer que haya menos oferta.
¿Y los posibles beneficios?
- Podría aumentar la oferta de alquiler con precios bajo control.
- Habría menos pisos vacíos por pura especulación.
- La propiedad privada se acercaría más a ese papel social que muchos defienden.
- Las políticas públicas de vivienda ganarían fuerza.
Si la cosa se hace bien y no se convierte en la norma para siempre, podría aliviar la presión en las zonas más afectadas.
Conclusión
Lo que propone el Govern es una intervención fuerte en el mercado inmobiliario, empujada por la presión social y el precio de la vivienda disparado.
No es una prohibición total, sino una forma de redibujar para qué sirve la propiedad en zonas problemáticas. Técnicamente, es una intervención selectiva con un trasfondo político y social muy potente.
El éxito dependerá de cómo lo gestionen los ayuntamientos, de cómo reaccione el mercado y de si los tribunales la dejan en pie.
En el fondo, más que una revolución, esto es un experimento regulatorio a lo grande. Si logran equilibrar seguridad jurídica y objetivo social, puede que otras comunidades se animen a seguir el ejemplo. Si no, el tiro puede salir por la culata y empeorar la oferta o espantar a los inversores.
Prez, M. et al. (2026) La Generalitat Proh, El Mundo.
Disponible en: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2026/02/19/6996c77be4d4d876518b4571.html
(Consultado: 20 de febrero de 2026).
