Informe experto del Dr. Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona
1. Dinámica del mercado de compraventa:
Previsión para 2025: 825.000 transacciones (máximo desde 2004–2007).
Distribución: 725.000 viviendas de segunda mano (récord histórico), 100.000 nuevas.
Crecimiento de precios:
- Obra nueva: >15% interanual
- Segunda mano: >12% interanual
Motores de la demanda:
Recuperación de la demanda acumulada (descenso de propietarios entre 30–44 años del 76% en 2007 al 57% en 2023).
Inmigración (~400.000 personas/año).
Cambio de residencia (mejora de condiciones).
Factores limitantes:
Déficit de oferta (solo ~170.000 nuevas viviendas/año).
Largos plazos de recalificación del suelo (hasta 14 años para transformar suelo rústico).
2. Crisis del mercado de alquiler:
Precios: Alquileres en máximos históricos en las capitales de las 52 provincias.
Causas del descenso de la oferta:
Inseguridad jurídica: miedo de los propietarios a impagos por parte de inquilinos "vulnerables".
Presión regulatoria:
Control de precios (especialmente en Cataluña) que reduce la rotación (de 2,3 a 5 años).
Restricciones a fondos inmobiliarios (su cuota es solo del 1,5%).
Reorientación hacia alquiler turístico o venta.
Paradoja regulatoria: Las medidas para proteger a inquilinos vulnerables terminan excluyéndolos del mercado.
3. Problemas institucionales y regulatorios:
Ocupación ilegal:
Ineficiencia de mecanismos legales.
Genera "pánico inmobiliario" entre propietarios.
Necesidad de juzgados especializados.
Programa de hipoteca 100% con aval estatal:
- Buen concepto para jóvenes sin respaldo familiar.
- Baja ejecución por trabas administrativas.
Regulación del alquiler turístico: Medida considerada desproporcionada (9.800 viviendas turísticas en Barcelona frente a un parque total de 825.000).
4. Recomendaciones:
Fomentar la oferta:
- Agilizar recalificación del suelo y licencias.
- Incentivar inversión privada e institucional en alquiler.
Reforma del marco del alquiler:
- Mayor seguridad jurídica para propietarios.
- Mejorar ayudas sin penalizar a los arrendadores.
Defensa del derecho de propiedad:
Crear juzgados especializados en ocupación ilegal.
Agilizar desalojos.
Optimización administrativa:
Mejor implementación de programas como la hipoteca 100%.
El mercado vive una demanda récord con una oferta insuficiente. El principal riesgo es el exceso de regulación que desincentiva la inversión y limita el acceso a la vivienda. Se requiere consenso político para una estrategia a largo plazo que aumente el parque de viviendas y proteja a todos los actores.