En los últimos años, miles de consumidores en España han iniciado reclamaciones para recuperar los gastos asociados a la firma de su hipoteca. Las decisiones de los tribunales y los cambios en la legislación han aclarado qué parte de estos costes corresponde realmente al banco y cuál al cliente. Para entender mejor quién puede reclamar, qué gastos se pueden recuperar y cuál es el procedimiento, hablamos con un experto en derecho bancario.
En los últimos años se habla mucho de la devolución de los gastos de la hipoteca. ¿Por qué es un tema tan relevante para los consumidores?
Porque se trata de una de las reclamaciones más frecuentes contra los bancos. Durante mucho tiempo, muchas entidades trasladaron al cliente prácticamente todos los gastos asociados a la formalización de la hipoteca. Sin embargo, distintas sentencias judiciales han establecido que parte de esos gastos correspondían realmente al banco, lo que abre la puerta a que muchos consumidores puedan recuperar el dinero que pagaron de más.
Para entenderlo mejor, ¿Qué se consideran exactamente gastos de la hipoteca?
Son los costes necesarios para formalizar el préstamo hipotecario. Entre ellos se incluyen la tasación del inmueble, los gastos de gestoría, el Registro de la Propiedad, los honorarios notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Dependiendo de cuándo se firmó la hipoteca, el reparto de estos gastos entre banco y cliente puede variar.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas antes de 2019?
Antes del 16 de junio de 2019 no existía una norma clara que estableciera cómo debían repartirse esos gastos. Con el tiempo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue fijando criterios. Según esas resoluciones, el banco debe asumir los gastos del Registro de la Propiedad, la gestoría y la tasación, además de la mitad de los gastos notariales. El cliente, por su parte, debe pagar la otra mitad de los gastos notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Y qué pasa con las hipotecas firmadas después de esa fecha?
A partir del 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que establece de forma clara el reparto de gastos. En este caso, el banco debe pagar los gastos de Registro, gestoría, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados. El consumidor solo debe asumir el coste de la tasación y las copias de la escritura que solicite. En muchos casos, incluso la tasación es asumida voluntariamente por la entidad financiera.
¿Entonces, ¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?
Principalmente quienes firmaron su hipoteca antes de la entrada en vigor de la ley de 2019 y pagaron todos los gastos por imposición de una cláusula del contrato. Si esa cláusula obligaba al cliente a asumirlos en exclusiva, puede considerarse abusiva. En ese caso, el consumidor podría reclamar la devolución de los importes que correspondían al banco, como el Registro, la gestoría, la tasación y parte de los gastos notariales.
¿Qué pasos debe seguir una persona que quiera reclamar?
Lo primero es reunir la documentación. Normalmente en la escritura de la hipoteca aparece el reparto de gastos y también se conservan las facturas de cada servicio: notaría, gestoría, registro o tasación. Además, es necesario presentar el DNI.
Después, se debe presentar una reclamación formal al banco solicitando la devolución de esos gastos. Si la entidad no responde en un plazo aproximado de dos meses o rechaza la solicitud, el siguiente paso es acudir a la vía judicial con la ayuda de un abogado para pedir la nulidad de la cláusula.
¿Existe un plazo límite para reclamar?
La cuestión del plazo ha generado bastante debate. En junio de 2024, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que el plazo de prescripción empieza cuando el consumidor tiene conocimiento claro de que la cláusula es abusiva. Por ello, en muchos casos se considera que todavía existe posibilidad de reclamar, especialmente cuando no hay una sentencia firme sobre esa cláusula concreta.
¿Qué bancos están devolviendo estos gastos?
En realidad, cualquier entidad puede verse obligada a devolverlos si se demuestra que el pago se hizo en aplicación de una cláusula abusiva. En la práctica, bancos como Caixabank, Ibercaja, Bankinter, BBVA o Banco Santander ya han devuelto cantidades a clientes, ya sea mediante acuerdos extrajudiciales o tras una sentencia judicial.
¿Finalmente, ¿de cuánto dinero estamos hablando aproximadamente?
No hay una cifra fija porque depende del importe de la hipoteca y de los gastos concretos que se pagaron. Sin embargo, muchos casos se sitúan entre 1.500 y 3.500 euros. A esa cantidad hay que sumar los intereses legales, que pueden añadir entre 300 y 600 euros más. Además, si el caso llega a juicio y el banco pierde, es habitual que se le condene a pagar las costas del proceso, por lo que el consumidor no tendría que asumir esos gastos.
La reclamación de los gastos hipotecarios se ha convertido en una vía real para que muchos consumidores recuperen parte del dinero pagado al firmar su préstamo. Aunque cada caso depende de las condiciones concretas del contrato y de la fecha de firma, la legislación actual y las decisiones de los tribunales han reforzado la protección del cliente. Por ello, revisar la documentación de la hipoteca y, en caso de duda, consultar con un profesional puede ser el primer paso para recuperar una cantidad significativa.
Fuente: Idealista/news - “Cómo reclamar los gastos de la hipoteca: todo lo que necesitas saber”
